İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
3 Nisan 2024
Kira Uyuşmazlığı
Ülkemizde bazı insanlar kendisine ait konutta ikamet ederken bazıları ise bir konutun, mülkün veya herhangi bir şeyin belli bir bedel karşılığında, bir süre için sahibi tarafından başkasına verilmesi anlamına gelen kira ilişkisiyle hayatlarını idame ettirmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira sözleşmesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Bu makalede, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunundaki konut gereksinimi sebebiyle tahliye konusu mülga 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinde hüküm altına alınan konut ihtiyacı nedeniyle tahliye konusu incelenecektir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kısaca, TBK madde 350-351 vd. hükümleri uyarınca belirli şartlar dahilinde kiracının tahliye edilmesine yönelik dava türüdür. Bu dava türünde en önemli husus ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun dava aşamasında davacı tarafından ispatlanmasıdır. Davacı ihtiyacın varlığını her türlü hukuka uygun delille ispat edebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası: Kiraya Verenin Kendisinin Kirada Olması, Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası, Kiralananın Yeniden İnşası, İmarı Amacıyla İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası, Kiraya Verenin Eşi, Altsoyu, Üstsoyu ve Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut İhtiyacı, gibi nedenlerle açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şart bir arada gerçekleşmelidir. İhtiyaç olmalıdır. Gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olmalıdır. 1 ay içerisinde açılmalıdır.
İHTİYAÇ OLMASI
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluyla sona erdirilebilmesi için kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyacın varlığını tespit etme yetkisi hakimdedir. Bu bağlamda takdir yetkisi bulunan hakim; ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, hayat tarzına bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçları, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate almalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3971 E. 2017/12019 Kararında; Toplanan delillerden, dinlenen tanık beyanlarından davacının ihtiyaçlı oğlunun bir işinin bulunmadığı gibi davacıya ait diğer taşınmazların da boş olmadığı anlaşıldığından dosya kapsamı itibariyle ihtiyaç iddiası kanıtlanmış olup bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu nitelendirmiştir.
Yargıtay kararında da yer aldığı üzere kanunda sayılan kişilerin işsiz ve boşta olması konut ya da iş yeri ihtiyacının zorunlu ve ciddi olduğuna dair bir karinedir. Konutlarda kiraya veren kendisinin, eşinin, alt/üst soyundan herhangi birinin ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin; kirada olması, oturdukları evin kiralanan eve kıyasla rutubetli, asansörsüz, yüksek katta, kiracının elindekinden daha küçük ya da kullanışsız olması, kiracının oturduğu yerin sağlık bakımından daha yararlı olması olağan konut ihtiyacı zorunlu gerekçelerden sayılmıştır.
İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep eden taraf dürüstlük kuralına uygun davranmalıdır. İhtiyacında samimi ve gerçekçi olmalıdır. Örneğin: Kiraya veren, kiralanan taşınmazı daha yüksek bir kira bedeliyle başkasına kiralamak niyetindeyse, kiralanan taşınmazı satabilmek veya kiracıdan kurtulma bahanesiyle hareket etmesi gibi nedenler hakim tarafından ihtiyaç sebebi olarak değerlendirilmez.
İhtiyacının gerçek ve samimi olmasının yanında ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi gerekir. Örneğin, kiraya verenin çocuğunun kiralananın bulunduğu şehirde üniversiteye başlayacağının kesinleşmesi ve bunun ispatlanması ihtiyacın gerçekleşmiş olduğunu gösterir. Nitekim, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi,1990/586 Esas,30/01/1990 Tarih ve 1990/895 sayılı Kararında; Davacının kiralananı satın aldığını, Almanya’dan döndüğünde burada baldızı ile ortak tuhafiyecilik işi yapacağını, ileri sürerek yerin tahliyesini istemesinde, davacı tanıkların da davacının Almanya’da çalışmakta olduğunu, dönme hazırlığı içinde bulunduğunu, döndüğünde tuhafiyecilik yapacağını bildirmiş olmaları üzerine, yurt dışında oturan ve orada işini sürdüren bir kişinin henüz yurt dışından kesin dönüşü gerçekleşmediğinden, bu durumda Türkiye’de bir iş yerine ihtiyacı olmasını, mevcut olmayan ve henüz doğmayan bir ihtiyaç olduğundan gerçekçi bir ihtiyaç olarak nitelendirmemiştir.
1 AY İÇERİSİNDE AÇILMALIDIR
Kiralayanın ileri süreceği nedenlerle kiralayanın açacağı tahliye davalarında davanın açılabilme süresiyle ilgili düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.350/2 ve md.351’de yerini bulmuştur. TBK. md. 350/2’ye göre, kiralayana konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açma imkanı getirilmiştir. Sonuç olarak kanun koyucu, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında dava açılabilme süresinin kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması haline göre ikili bir ayrımla hüküm altına almıştır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İÇİN İHTAR ZORUNLU MU?
İhtiyaç nedeniyle tahliye için bazı durumlarda ihtarname gönderme zorunluluğu söz konusudur. Örneğin yeni malikin açacağı ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davasında taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı ihtarda bulunma zorunluluğu söz konusudur. Aynı şekilde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde üç aylık fesih bildirim süreleri içerisinde ihtar gönderme şartı bulunmaktadır.
KİMLER İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR/GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Söz konusu ihtiyaç sadece malikle sınırlandırılmamıştır. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kiraya verenin, kanunda belirtilen kişiler dışındaki kişilerin ihtiyacına dayanarak ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini istemesi mümkün değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin malik olması gerekmez. Kiralananda intifa hakkı elde eden kişi de ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Zira kiralananı kullanma ve kiralanandan yararlanma hakkı veren intifa hakkını elde eden kişi, malik gibi tahliye davası açabilir.
Kiralanan paylı mülkiyete konu ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası pay ve paydaş çoğunluğuyla açılabilir. Kiralanan el birliğiyle mülkiyete konu ise davanın bütün ortakların katılımıyla açılması veya bir ortak tarafından açılan davaya diğer ortakların tamamının katılmaları gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Özetle; Kiraya veren, Yeni malik, İntifa hakkı sahibi tarafından davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda da yeni malik ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilir. Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, ihtarname şartına uyduğu takdirde 6 ay içinde dava açma hakkına sahiptir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek için bir takım düzenlemeler getirmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘’Yeniden Kiralama Yasağı’’ başlıklı 355. Maddesi uyarınca; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananı boşaltmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aynı şekilde yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona ermedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı taktirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracının, kiraya verenin ihtiyaç sebebine dayalı ihtarnamesi üzerine yahut kendisine karşı açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sırasında yahut mahkeme tarafından verilen karar üzerine, cebri icrayı beklemeksizin kiralananı boşaltmış ise, kiraya veren yeniden kiralama yasağına uymasa dahi kiracı tazminat hakkı elde edemez. Nitekim Yargıtay’ın süreklilik kazanan içtihatları gereğince, ihtiyaç sebebiyle tahliye cebren icra edilmedikçe kiracının, yeniden kiralama yasağına uyulmamasına dayalı olarak kiraya verenden tazminat talep edebilmesi mümkün değildir.
Yani; Kiracı, tahliye davası sonucunda tahliye edilmiş olmalıdır. Bu çok önemli bir husustur. Kendisine yapılan sözlü veya yazılı ihtar nedeniyle dava açılmaksızın kiralanan taşınmazı tahliye eden kiracılar tarafından açılmış olan bu tip tazminat davalarının kabul edilmeyeceğine dair kararlar mevcuttur.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
01.09.2023 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına ilişkin olarak zorunlu olmayan arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline getirilmiştir. Bunun sonucu olarak: 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ihtiyaç nedeniyle davaları öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihi sonrasında açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mutlaka dava açılışı öncesinde arabuluculuk süreci yürütülmelidir, aksi takdirde arabuluculuk süreci yürütülmeksizin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması durumunda, açılan bu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddi söz konusu olacaktır.
KAYNAKÇA
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
- Avukatın Özel El Kitabı, Platon Hukuk, İstanbul, 2023
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3971 E. 2017/12019 K. , Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 1990/586 E. 1990/895 K.
Kategoriler
Arşivler
İlginizi Çekebilir
Ülkemizde bazı insanlar kendisine ait konutta ikamet ederken bazıları ise bir konutun, mülkün veya herhangi bir şeyin belli bir bedel karşılığında, bir süre için sahibi tarafından başkasına verilmesi anlamına gelen kira ilişkisiyle hayatlarını idame ettirmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira sözleşmesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Bu makalede, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunundaki konut gereksinimi sebebiyle tahliye konusu mülga 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinde hüküm altına alınan konut ihtiyacı nedeniyle tahliye konusu incelenecektir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kısaca, TBK madde 350-351 vd. hükümleri uyarınca belirli şartlar dahilinde kiracının tahliye edilmesine yönelik dava türüdür. Bu dava türünde en önemli husus ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun dava aşamasında davacı tarafından ispatlanmasıdır. Davacı ihtiyacın varlığını her türlü hukuka uygun delille ispat edebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası: Kiraya Verenin Kendisinin Kirada Olması, Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası, Kiralananın Yeniden İnşası, İmarı Amacıyla İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası, Kiraya Verenin Eşi, Altsoyu, Üstsoyu ve Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut İhtiyacı, gibi nedenlerle açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şart bir arada gerçekleşmelidir. İhtiyaç olmalıdır. Gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olmalıdır. 1 ay içerisinde açılmalıdır.
İHTİYAÇ OLMASI
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluyla sona erdirilebilmesi için kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyacın varlığını tespit etme yetkisi hakimdedir. Bu bağlamda takdir yetkisi bulunan hakim; ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, hayat tarzına bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçları, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate almalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3971 E. 2017/12019 Kararında; Toplanan delillerden, dinlenen tanık beyanlarından davacının ihtiyaçlı oğlunun bir işinin bulunmadığı gibi davacıya ait diğer taşınmazların da boş olmadığı anlaşıldığından dosya kapsamı itibariyle ihtiyaç iddiası kanıtlanmış olup bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu nitelendirmiştir.
Yargıtay kararında da yer aldığı üzere kanunda sayılan kişilerin işsiz ve boşta olması konut ya da iş yeri ihtiyacının zorunlu ve ciddi olduğuna dair bir karinedir. Konutlarda kiraya veren kendisinin, eşinin, alt/üst soyundan herhangi birinin ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin; kirada olması, oturdukları evin kiralanan eve kıyasla rutubetli, asansörsüz, yüksek katta, kiracının elindekinden daha küçük ya da kullanışsız olması, kiracının oturduğu yerin sağlık bakımından daha yararlı olması olağan konut ihtiyacı zorunlu gerekçelerden sayılmıştır.
İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep eden taraf dürüstlük kuralına uygun davranmalıdır. İhtiyacında samimi ve gerçekçi olmalıdır. Örneğin: Kiraya veren, kiralanan taşınmazı daha yüksek bir kira bedeliyle başkasına kiralamak niyetindeyse, kiralanan taşınmazı satabilmek veya kiracıdan kurtulma bahanesiyle hareket etmesi gibi nedenler hakim tarafından ihtiyaç sebebi olarak değerlendirilmez.
İhtiyacının gerçek ve samimi olmasının yanında ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi gerekir. Örneğin, kiraya verenin çocuğunun kiralananın bulunduğu şehirde üniversiteye başlayacağının kesinleşmesi ve bunun ispatlanması ihtiyacın gerçekleşmiş olduğunu gösterir. Nitekim, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi,1990/586 Esas,30/01/1990 Tarih ve 1990/895 sayılı Kararında; Davacının kiralananı satın aldığını, Almanya’dan döndüğünde burada baldızı ile ortak tuhafiyecilik işi yapacağını, ileri sürerek yerin tahliyesini istemesinde, davacı tanıkların da davacının Almanya’da çalışmakta olduğunu, dönme hazırlığı içinde bulunduğunu, döndüğünde tuhafiyecilik yapacağını bildirmiş olmaları üzerine, yurt dışında oturan ve orada işini sürdüren bir kişinin henüz yurt dışından kesin dönüşü gerçekleşmediğinden, bu durumda Türkiye’de bir iş yerine ihtiyacı olmasını, mevcut olmayan ve henüz doğmayan bir ihtiyaç olduğundan gerçekçi bir ihtiyaç olarak nitelendirmemiştir.
1 AY İÇERİSİNDE AÇILMALIDIR
Kiralayanın ileri süreceği nedenlerle kiralayanın açacağı tahliye davalarında davanın açılabilme süresiyle ilgili düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.350/2 ve md.351’de yerini bulmuştur. TBK. md. 350/2’ye göre, kiralayana konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açma imkanı getirilmiştir. Sonuç olarak kanun koyucu, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında dava açılabilme süresinin kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması haline göre ikili bir ayrımla hüküm altına almıştır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İÇİN İHTAR ZORUNLU MU?
İhtiyaç nedeniyle tahliye için bazı durumlarda ihtarname gönderme zorunluluğu söz konusudur. Örneğin yeni malikin açacağı ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davasında taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı ihtarda bulunma zorunluluğu söz konusudur. Aynı şekilde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde üç aylık fesih bildirim süreleri içerisinde ihtar gönderme şartı bulunmaktadır.
KİMLER İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR/GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Söz konusu ihtiyaç sadece malikle sınırlandırılmamıştır. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kiraya verenin, kanunda belirtilen kişiler dışındaki kişilerin ihtiyacına dayanarak ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini istemesi mümkün değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin malik olması gerekmez. Kiralananda intifa hakkı elde eden kişi de ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Zira kiralananı kullanma ve kiralanandan yararlanma hakkı veren intifa hakkını elde eden kişi, malik gibi tahliye davası açabilir.
Kiralanan paylı mülkiyete konu ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası pay ve paydaş çoğunluğuyla açılabilir. Kiralanan el birliğiyle mülkiyete konu ise davanın bütün ortakların katılımıyla açılması veya bir ortak tarafından açılan davaya diğer ortakların tamamının katılmaları gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Özetle; Kiraya veren, Yeni malik, İntifa hakkı sahibi tarafından davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda da yeni malik ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilir. Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, ihtarname şartına uyduğu takdirde 6 ay içinde dava açma hakkına sahiptir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek için bir takım düzenlemeler getirmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘’Yeniden Kiralama Yasağı’’ başlıklı 355. Maddesi uyarınca; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananı boşaltmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aynı şekilde yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona ermedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı taktirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracının, kiraya verenin ihtiyaç sebebine dayalı ihtarnamesi üzerine yahut kendisine karşı açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sırasında yahut mahkeme tarafından verilen karar üzerine, cebri icrayı beklemeksizin kiralananı boşaltmış ise, kiraya veren yeniden kiralama yasağına uymasa dahi kiracı tazminat hakkı elde edemez. Nitekim Yargıtay’ın süreklilik kazanan içtihatları gereğince, ihtiyaç sebebiyle tahliye cebren icra edilmedikçe kiracının, yeniden kiralama yasağına uyulmamasına dayalı olarak kiraya verenden tazminat talep edebilmesi mümkün değildir.
Yani; Kiracı, tahliye davası sonucunda tahliye edilmiş olmalıdır. Bu çok önemli bir husustur. Kendisine yapılan sözlü veya yazılı ihtar nedeniyle dava açılmaksızın kiralanan taşınmazı tahliye eden kiracılar tarafından açılmış olan bu tip tazminat davalarının kabul edilmeyeceğine dair kararlar mevcuttur.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
01.09.2023 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına ilişkin olarak zorunlu olmayan arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline getirilmiştir. Bunun sonucu olarak: 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ihtiyaç nedeniyle davaları öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihi sonrasında açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mutlaka dava açılışı öncesinde arabuluculuk süreci yürütülmelidir, aksi takdirde arabuluculuk süreci yürütülmeksizin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması durumunda, açılan bu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddi söz konusu olacaktır.
KAYNAKÇA
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
- Avukatın Özel El Kitabı, Platon Hukuk, İstanbul, 2023
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3971 E. 2017/12019 K. , Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 1990/586 E. 1990/895 K.